Dokumenty potrzebne do rozbiórki budynku - lista kontrolna 2025

Dokumenty potrzebne do rozbiórki budynku - lista kontrolna 2025

Wprowadzenie

Prawidłowe przygotowanie dokumentacji do rozbiórki budynku to kluczowy element zapewniający legalność i bezpieczeństwo prac wyburzeniowych. Zgodnie z aktualnymi przepisami prawa budowlanego z 2025 roku, brak odpowiednich dokumentów może skutkować wstrzymaniem robót i wysokimi karami finansowymi.

ETAP I: Dokumenty podstawowe właściciela

✅ Dokumenty własności nieruchomości

□ Wypis z księgi wieczystej (nie starszy niż 3 miesiące)

• Oryginał lub poświadczona kopia
• Musi potwierdzać prawo własności lub użytkowanie wieczyste

□ Mapa do celów projektowych (aktualna)

• Wykonana przez uprawnionego geodetę
• Zawierająca istniejące uzbrojenie podziemne
• Ważność: maksymalnie 2 lata

□ Dokument tożsamości właściciela

• W przypadku osoby prawnej: KRS i statut
• Pełnomocnictwo (jeśli działa pełnomocnik)

✅ Dokumenty dotyczące obiektu do rozbiórki

□ Pozwolenie na budowę (oryginał lub kopia)

• Dokument pierwotnego pozwolenia na wzniesienie obiektu
• W przypadku braku: zaświadczenie o braku sprzeciwu wójta/burmistrza

□ Projekt budowlany obiektu (jeśli dostępny)

• Pomaże w określeniu konstrukcji i materiałów
• Ułatwi przygotowanie projektu rozbiórki

□ Dokumentacja powykonawcza (jeśli istnieje)

• Szczególnie ważna dla obiektów z lat 80. i 90.
• Zawiera informacje o rzeczywistej konstrukcji

ETAP II: Dokumenty projektowe i techniczne

✅ Projekt rozbiórki

□ Projekt rozbiórki wykonany przez uprawnionego projektanta

• Zawierający sposób i kolejność rozbiórki
• Z uwzględnieniem ochrony sąsiednich obiektów
• Koszt: 2000-6000 zł

□ Projekt organizacji rozbiórki

• Plan czasowy wykonania prac
• Sposób organizacji placu budowy
• Drogi dojazdowe i miejsca składowania

□ Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (BIOZ)

• Obowiązkowy dla wszystkich rozbirek
• Musi być opracowany przez uprawnioną osobę
• Koszt: 800-2000 zł

✅ Ekspertyzy i opinie techniczne

□ Ekspertyza konstrukcyjna (jeśli wymagana)

• Dla budynków powyżej 3 kondygnacji
• W przypadku podejrzenia wystąpienia azbestu
• Koszt: 1500-4000 zł

□ Inwentaryzacja azbestowa

• Obowiązkowa dla budynków sprzed 1997 roku
• Musi być wykonana przez akredytowane laboratorium
• Koszt: 500-1500 zł

□ Inwentaryzacja dendrologiczna

• Gdy na działce znajdują się drzewa
• Określa które drzewa wymagają zezwolenia na wycinkę
• Koszt: 300-800 zł

ETAP III: Pozwolenia i zgody administracyjne

✅ Pozwolenia podstawowe

□ Pozwolenie na rozbiórkę

• Wydawane przez właściwy urząd budowlany
• Opłata: 297 zł + 17 zł opłaty skarbowej
• Czas oczekiwania: do 65 dni

□ Zgłoszenie robót budowlanych (dla obiektów do 35 m²)

• Alternatywa dla pozwolenia przy małych obiektach
• Termin oczekiwania: 30 dni
• Opłata: 92 zł

✅ Zgody dodatkowe (w zależności od lokalizacji)

□ Zgoda konserwatora zabytków

• Dla obiektów w rejestrze zabytków
• Dla obiektów w strefie ochrony konserwatorskiej
• Czas oczekiwania: do 30 dni

□ Zezwolenie na wycinkę drzew

• Wydawane przez urząd gminy/dzielnicy
• Opłata: od 100 zł za każde drzewo
• Może wymagać nasadzeń zastępczych

□ Pozwolenie na zajęcie pasa drogowego

• Gdy rozbiórka wymaga ustawienia kontenera na chodniku
• Wydawane przez zarządcę drogi
• Opłata: 1-5 zł za m²/dzień

ETAP IV: Uzgodnienia z zarządcami sieci

✅ Uzgodnienia obowiązkowe

□ Uzgodnienie z zakładem energetycznym

• Odłączenie prądu i demontaż licznika
• Termin: 14 dni roboczych
• Często bezpłatne

□ Uzgodnienie z zakładem gazowniczym

• Odłączenie gazu i demontaż instalacji
• Termin: 7-14 dni roboczych
• Koszt: 100-500 zł

□ Uzgodnienie z dostawcą wody

• Odłączenie wody i demontaż wodomierza
• Termin: 7 dni roboczych
• Koszt: 50-200 zł

□ Uzgodnienie z dostawcą internetu/TV

• Demontaż instalacji telekomunikacyjnych
• Zgłoszenie: 3-7 dni przed rozbiórką
• Zwykle bezpłatne

ETAP V: Dokumenty wykonawcy robót

✅ Dokumenty firmy wyburzeniowej

□ Wpis do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej

• Aktualny (nie starszy niż 6 miesięcy)
• Z odpowiednimi kodami PKD

□ Polisa ubezpieczeniowa OC

• Suma ubezpieczenia min. 500 000 zł
• Pokrywająca szkody w obiektach sąsiadujących
• Ważna w czasie wykonywania robót

□ Uprawnienia budowlane kierownika robót

• W specjalności konstrukcyjno-budowlanej
• Aktualne i ważne
• Potwierdzone przez właściwą izbę

□ Pozwolenie na transport odpadów

• Wpis do rejestru działalności regulowanej
• Dla transportu odpadów budowlanych
• Numer zezwolenia: niezbędny w dokumentacji

ETAP VI: Dokumenty na czas realizacji

✅ Dokumenty prowadzone w trakcie robót

□ Dziennik budowy

• Prowadzony codziennie przez kierownika robót
• Zapisywane wszystkie istotne zdarzenia
• Kontrolowany przez nadzór budowlany

□ Karty przekazania odpadów

• Dla każdego transportu gruzu
• Z podaniem miejsca docelowego utylizacji
• Przechowywane przez 5 lat

□ Protokoły odbioru poszczególnych etapów

• Demontaż instalacji
• Rozbiórka konstrukcji
• Uporządkowanie terenu

Terminy i koszty - podsumowanie 2025

Całkowity czas przygotowania dokumentacji: 60-90 dni

Koszty dokumentacji:

• Projekt rozbiórki: 2000-6000 zł
• Plan BIOZ: 800-2000 zł
• Pozwolenia i opłaty: 300-1000 zł
• Ekspertyzy: 1000-5000 zł
• Łączny koszt: 4100-14000 zł

Najczęste błędy dokumentacyjne

1. Niekompletne uzgodnienia z zarządcami sieci Skutek: Wstrzymanie robót i kary finansowe

2. Brak aktualnej mapy geodezyjnej Skutek: Odmowa wydania pozwolenia

3. Nieprawidłowe określenie sposobu utylizacji azbestu Skutek: Kary do 1 mln zł

4. Brak dokumentacji fotograficznej stanu przed rozbiórką Skutek: Problemy z roszczeniami sąsiadów

Lista kontrolna - przed rozpoczęciem prac

□ Wszystkie pozwolenia uzyskane i ważne □ Ubezpieczenie wykonawcy aktywne □ Sieci medialne odłączone i potwierdzone □ Sąsiedzi powiadomieni o planowanych pracach □ Drogi dojazdowe uzgodnione □ Sposób utylizacji odpadów zaplanowany □ Kierownik robót wyznaczony i dostępny

Bibliografia

Akty prawne:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725)
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 590)
• Ustawa z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 414)

Źródła urzędowe:

• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego - Wytyczne w sprawie rozbiórki obiektów budowlanych, 2025
• Portal gov.pl - Procedury budowlane w praktyce, dostęp: 2025
• Izba Inżynierów Budownictwa - Standardy dokumentacji projektowej, 2025